Adózás
Az adó alapja a bevétel mínusz az adóelőleg-nyilatkozat szerinti költséghányad, azaz a bérbeadásból származó jövedelem (figyelem: ennek hiányában a bevétel teljes összege!) Az adózó a lakóingatlan-bérbeadásából származó jövedelmének megállapítására, az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályoknak megfelelően 2 féle adózási mód közül választhat. Választhatja a nem tételes költségelszámolást, azaz a 90 %-os jövedelemhányadot, vagy a tételes költségelszámolást.
Az SZJA összege nem a bruttó bérleti díjból (bevétel) számolandó, hanem a választott költség-elszámolású módszer százalékával csökkentett összegnek (azaz a jövedelemnek) a 15%-a (SZJA).
Választható adózási formák a személyi jövedelemadó rendszerében:
A bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető:
- egyéni vállalkozóként
- adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként
- adószámos magánszemélyként
I.) NEM TÉTELES KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS
választásakor a bevétel 10%-a elismert költség,
igazolás és számlák nélkül is, azaz 10 % költségátalány levonható az adóalapból:
JÖVEDELEM = BEVÉTEL 90%-a.
Pl. havi 100 000 Ft-os bérleti díj esetében a jövedelem 100 000 Ft - 10% = 90 000 Ft
SZJA = jövedelem 15%-a (a példa szerint: 90 000 Ft x 0,15= 14 400 Ft)
II.) TÉTELES KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS
választásakor költségként elszámolható kiadások
az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan jellemzően felmerülő költségek, azaz:
- a tevékenység folytatása érdekében felmerült, számlával igazolt költségek (felújítás, karbantartás, javítási költségek)
- a rezsiköltség, amennyiben Felek a bérleti szerződést úgy kötik, hogy a közüzemek maradnak Bérbeadó nevén és Bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat, közös költséget is megtéríti a Bérbeadó részére. Bérbeadó a közüzemi számlák összegét költségként elszámolhatja.
- értékcsökkenés
Ez esetben is az alábbiak szerint kell számolni:
JÖVEDELEM = BEVÉTEL MÍNUSZ (TÉTELESEN) ELSZÁMOLHATÓ KÖLTSÉGEK SZERINT VÁLASZTOTT JÖVEDELEMHÁNYAD %, amelynek 15%-a az SZJA.
Bármelyik költségelszámolást is választjuk, természetesen naptári évvel kell számolni. Az éves jövedelem kiszámolásához annyi hónappal kell a havi jövedelmet (nem bevételt!) beszorozni, ahány hónapig az ingatlan bérbe van adva.
Bevétel:
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és a 4. számú melléklet rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Az önálló tevékenység bevételének részét képezi az ezzel összefüggésben kapott költségtérítés összege is, így amennyiben a szerződő felek akként állapodnak meg a bérleti szerződésben, hogy a bérleti díjon felül a felmerülő rezsiköltségeket is meg kell fizetni, az erre tekintettel kapott összeget is bevételként kell figyelembe venni. Abban az esetben, ha a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a közüzemi szolgáltatók felé a bérlő által kifizetett díjak nem képezik részét a magánszemély bevételének, következésképp költségként sem számolhatók el.
Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség eltörlése:
A 2018. január 1-jén hatályba lépő jogszabály-módosításnak köszönhetően megszűnik az egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség a bérbeadásból származó jövedelem után, mely az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény korábbi szabályozása alapján az 1 millió forintot meghaladó éves jövedelem után terhelte a magánszemélyt.
Általános forgalmi adó:
Az Áfa tv. ingatlan bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya szerint – amennyiben a bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Kivételt képez ez alól, ezért minden esetben adókötelezettséget eredményez:
- az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül,
- a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs bérbeadása),
- az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. víziközmű berendezés) bérbeadása,
- a széf bérbeadása.